楼市“金九”不金 龙头房企销售超预期

来源:金融时报 2017-10-11 14:44

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分析人士表示,随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,那些布局广泛、货源充足的龙头房企受政策影响程度有限,预计未来大型房企的整体业绩规模将继续增长,在行业政策和流动性边际持续收紧的环境下,行业集中度或将加速提升。

国庆节前,多地楼市调控升级,涉及限购、限售等多方面,限售更成为二、三线城市调控“标配”。那么,在楼市调控政策不断加码的当下,A股房地产板块是否会承压?

就市场表现而言,一方面,由于“限购、限售、限贷、限价”的“四限”政策持续发力,进一步加剧市场观望情绪,近期的市场热度较去年同期相差甚远;但另一方面,品牌房企今年以来业绩规模增长,使房企集中度继续上升。

再看作为经济晴雨表的A股市场,截至10月10日,申万一级房地产指数今年以来累计上涨1.36%,而同期的沪深300指数则上涨17.52%,走势远好于房地产板块。

分析人士表示,随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,那些布局广泛、货源充足的龙头房企受政策影响程度有限,预计未来大型房企的整体业绩规模将继续增长,在行业政策和流动性边际持续收紧的环境下,行业集中度或将加速提升。

今年“金九”成色不足

在调控政策持续加码,今年楼市的“金九”成色不足,行情较往年全面缩水。中原地产研究中心统计显示,9月首周,一线城市整体成交量平均环比下降20%。其中北京环比下降28%,同比跌幅达60%;广州平均环比下降32%,同比跌幅72%;上海市场环比下降22%,同比跌幅为27%。

那么“银十”的表现会如何?事实上,国庆节期间房地产市场同样陷入“冰点”。统计报告显示,10月1日至8日,CRIC监测的33个重点城市成交表现极度低迷,成交量同比下降63%。其中,六成以上的城市成交量同比“腰斩”,同比跌幅在90%以上的城市不在少数,并且不乏上海、成都、南昌这类热点一、二线城市。

具体而言,一线城市成交量不足10万平方米,创历史新低,以82%同比跌幅居首,二线城市成交量整体跌多涨少,同比下降58%,三、四线城市成交量全线回落,同比跌幅近七成。

分析人士称,以北京为例,2017年国庆节的楼市可谓有史以来最为低迷的一年,这也如实反映了北京楼市受今年“317”新政及之后一系列政策“组合拳”影响,持续看涨的市场预期被彻底扭转,“量价齐跌”成为当下市场各方的普遍心理预期,市场热度在新政出台后持续大幅降温。

中原地产首席分析师张大伟也认为,今年热点城市10月份数据有可能会创下年内最低,低于春节月份。今年前9个月的数据显示,北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达40%,其中北京跌幅达45%,深圳达47%;此前的二线热点城市中,南京成交下调57%,福州下调60%。

政策加码 龙头房企仍具竞争优势

事实上,自今年三季度以来,楼市调控的“四限”范围、力度继续扩容,进一步挤压投机成分,促使市场回归健康和理性。如九江、赣州、兰州、西安等城市重启或升级限购、限贷,重庆、南昌、南宁、石家庄、长沙、贵阳等集中开始“限售”,“限价”作为房价管控的重要抓手,热点城市预售许可丝毫不放松。

与此同时,房地产信贷“去杠杆”持续推进,在严格执行“限贷”政策基础上,各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场。此外,发展住房租赁市场的具体举措在三季度集中落地,首批暂定12个试点城市,着力构建“租售并举”的住房制度。

“限售政策密集出台致短期内房地产板块承压,但龙头房企销售数据印证了具备规模优势的房企的竞争优势。”分析人士表示。

在调控政策加码的当下,虽然房地产市场近期整体降温,多数规模房企第三季度业绩低于全年平均水平,但大型房企前三季度的销售额仍然延续了去年的增长势头,同比大幅增长。

根据研究中心统计,前三季度,排名前100房企的总体销售规模较去年同期增长36.7%。虽然各梯队房企第三季度的业绩较第二季度有所下降,但从9月单月的情况来看,各梯队房企的销售规模均环比增长,其中排名21至30的房企环比增幅最大,达91.9%。

进入9月份,龙头房企销售数据又超出市场预期。最新销售数据显示,融创、万科、龙湖、保利、招商等龙头房企9月单月销售数据持续超市场预期,同比增幅分别达218.4%、64.5%、45.7%、37.4%、34.8%;二线房企蓝筹旭辉、新城、世茂、华润9月销售金额同比增幅分别达59.9%、55.4%、58.1%、52.0%。

房地产行业集中度持续上升

“尽管政策环境趋严,对于房地产企业来说,仍然有机会,这是对企业掌控大局能力的一种考验。”分析人士表示,从销售数据就能看出,龙头房企前三季度销售金额同比大幅上升,集中度持续上升。这表明,在目前低库存的环境下,对上市房企、尤其是龙头房企是极佳的机遇,正所谓“行业差、龙头好”。

统计显示,截至2017年三季度末,销售额突破千亿元规模的房企已达11家。其中金地集团、华夏幸福、华润置地是9月新晋的千亿元企业,业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。

而近期披露的房地产上市公司三季度业绩预报则提供了观察房企的另一个途径。同花顺iFinD统计显示,截至目前,按申万一级行业分类的房地产板块中,已有27家上市房企公布了三季报预报。其中,18家业绩预喜,8家预忧,1家业绩不确定。

中金公司分析师表示,考虑到龙头房企布局广泛,货源充足,受政策影响的程度有限。国泰君安证券分析师也表示,2017年以来,在行业政策和流动性边际持续收紧的环境下,房地产行业集中度正加速提升,期间龙头企业表现不俗。

分析人士表示,从长期来看,楼市总体“因城施策、因时施策”的调控逻辑不变,短期调控升级的边际影响在减弱,而更需要关注长效机制的重申。对于龙头房企而言,考虑到其布局广、货源足,在“因城施策”的背景下,有更多腾挪空间,销售表现有望领跑行业,异军突起。返回盐城365淘房>>

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