三四线房地产重新火热:去库存效果明显 棚改刺激需求

来源:投资者报 2018-03-06 09:25

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2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外,还有一个话题成了大家讨论的大热点,那就是三四线城市飞涨的房价。最近几年,一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点,但与很多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是,这些城市的房地产市场似乎也在悄悄升温。

2017年,全国房地产销售金额达到13.37万亿元,占GDP比例高达16.3%,比2015年提升了3.62个百分点。

而在这些城市中,一线城市因为严格调控,市场已相对降温,二线城市经过一波飞速发展后,也陆续走上限购的道路。而此时,三四线城市的迅猛势头逐渐开始吸引众人的眼球。

那么三四线城市的房价为何出现跳跃式增长呢?人们买房的钱从哪来?哪些房企从中受益?各房企在三四线城市有着什么样的计划?这种增长趋势能维持多久?《投资者报》记者近日研究了相关数据,以期对这些问题做一些解答。

拉动去库存效果明显

2017年,三四线城市房地产市场相较于全国来说,表现如何呢?

丁祖昱曾于2018年初称:“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化:2017年一季度,一线城市成交面积占比为5.2%,二线城市成交占比34.7%,三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份,一线城市成交占比2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市却增加了。“

而数据显示,单是2017年上半年,三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%,较去年增加13个百分点。

所以从总体上来看,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,继续为全国楼市“添柴加料”。

回想三四线楼市曾经因盲目扩张,楼市库存成了一个大问题,有些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地。因此,自2015年11月以来,中央就提出了地产去库存策略,那么,这一波三四线城市的楼市升温,从去库存效果方面表现如何?

据国家统计局数据,2017年年底,全国商品房待售面积为58923万平方米,同比下降15.3%,其中住宅待售面积同比下降25.1%。在研究院发布的《2017~2018年度全国房地产市场报告》中,截至2017年年末,全国商品房去化周期接近2012年低位水平。

虽然整体库存情况有较大缓解,但是,不同城市去库存情况仍然区别较大。在业内看来,当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。

一些三四线城市因过去盲目开发,去库存压力仍然较大。比如据媒体报道称,安徽金寨县房管局局长郝兵说,当地对在县城购房户实行购房补贴,但全县商品房库存依然高企,还面临着销售降速的困难。

而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨,转而调控房价。在2016年前后,全国100多个城市密集出台政策去库存,包括购房补贴、税费减免等多种形式。而2017年以来,包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市,取消了“购房补贴”政策;山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

一些城市还在2018年春节前后加紧调控。2月11日,海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理;13日,山东淄博市发布房地产调控政策,提出部分区域实施限房价、限转让。

未来,因城施策、精准调控越来越重要。

房企在三四线“攻城略地”

三四线房产市场日益升温,那么,对于房企来说又?意味着什么呢?是怎样影响了它们的布局计划?是否获益更多呢?如果获益,哪些房企又是其中的大赢家?

首先,从销售面积来看,2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的。就地产业整体情况来说,以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑,从5%降至2.2%。二线城市销量也在下滑,统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%,只有三四线城市的销售面积占比在持续上升,600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。

其次,从整体销售额来看,据地产咨询公司发布的2017年中国房企销售报告,碧桂园、万科和恒大位列前三,都在今年突破了5000亿元的销售额。2016年,它们才突破3000亿元,一年时间每家都上涨了六成以上。2017年,中国地产前十名的销售额加起来达到3.2万亿元,较2016年多卖了1万亿元。对于这些业绩,较弱二线和三四线城市贡献度最大,而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减。据数据,2017年50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。

其中又有哪些三四线城市最受青睐呢?据监测,50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

对于具体房企来说,2017年房企销售冠军碧桂园向来在三四线城市布局广泛,在此轮行情中受益也颇大。据其2017年上半年报告披露,公司超过六成的合同销售额来自三四线城市,达近2000亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪。

不过,也有投资者提出疑问,若据数据,三四线城市业绩贡献占50家百亿企业业绩18.2%,而二线城市业绩贡献比占到了61.2%,是否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢?这些二线城市是否包括热点二线城市?较弱二线城市又有哪些?虽然三四线楼市活跃,那么毛利率怎样呢?有业内人士称,从多家规模房企披露的数据来看,一二线城市项目毛利率明显高于三四线城市。而这些问题值得更加深入地研究。

拿地向三四线倾斜

除了从销售这一链条终端因素考察,从拿地方面来看,房企们在三四线城市的表现又如何呢?

据数据,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。

从拿地结构来看,大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉,去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%,楼面价同比增长53.9%。数据显示,2018年首月,销售金额前50房企的新增土地面积中,三四线城市占到55%。返回盐城365淘房>>

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